Jaki podatek od wynajmu mieszkania trzeba zapłacić?

Wynajem mieszkania wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. W 2025 roku najem prywatny najczęściej rozlicza się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jednak właściciele nieruchomości nie zawsze wiedzą, jaką stawkę zastosować, kiedy zapłacić podatek i jak złożyć zeznanie roczne. W tym artykule wyjaśniamy, jak działa opodatkowanie najmu prywatnego, jakie są obowiązki wobec urzędu skarbowego oraz jak uniknąć błędów przy rozliczeniu.

Jak opodatkowany jest najem mieszkania?

Najem prywatny w Polsce jest najczęściej opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. To uproszczona forma rozliczenia, w której stawki podatku zależą od wysokości przychodu.

W przypadku ryczałtu podatek oblicza się od całego przychodu z najmu, bez uwzględniania kosztów uzyskania przychodu, takich jak opłaty za remonty czy zakup wyposażenia. Oznacza to, że nawet jeśli wynajmujący ponosi wydatki, nie może ich odliczyć od podstawy opodatkowania.

Alternatywą dla tego rozwiązania jest rozliczenie według skali podatkowej. To pozwala m.in. na odliczanie od podatku ponoszonych kosztów, ale wymaga wcześniejszego zgłoszenia i wiąże się z bardziej rozbudowaną ewidencją.

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

Wysokość podatku od najmu prywatnego zależy od osiągniętego przychodu. W przypadku ryczałtu obowiązują dwie stawki:

• 8,5% – gdy suma przychodów z najmu w ciągu roku nie przekracza 100 000 zł,
• 12% – od kwoty przekraczającej ten limit.

Dla przykładu: jeśli w 2025 roku wynajmujący uzyska 120 000 zł przychodu z najmu, to:

• od pierwszych 100 000 zł zapłaci 8,5% podatku (czyli 8 500 zł),
• od pozostałych 20 000 zł – 12% (czyli 2 400 zł),
• łącznie: 10 900 zł podatku.

Kiedy i jak zapłacić podatek od najmu?

Podatek ryczałtowy od najmu należy zapłacić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu lub kwartale, w którym uzyskano przychód. Jeśli podatnik wybierze rozliczenia kwartalne, obowiązuje go ten sam termin – ale liczony po zakończeniu kwartału.

Przykład:

• przychód z najmu w styczniu – podatek należy zapłacić do 20 lutego,
• przychód w I kwartale – do 20 kwietnia.

Obowiązek zapłaty powstaje z chwilą uzyskania przychodu – nie z datą wpływu na konto. Dlatego nawet jeśli najemca spóźnia się z przelewem, a czynsz należał się np. 1 marca, podatek rozlicza się za marzec.

Aby rozliczać najem ryczałtem, trzeba zgłosić to do urzędu skarbowego. Można to zrobić poprzez:

• formularz CEIDG-1 – przy zakładaniu działalności,
• oświadczenie o wyborze ryczałtu – złożone do 20. dnia miesiąca po otrzymaniu pierwszego przychodu z najmu.

Podatek wpłaca się na mikrorachunek podatkowy, przypisany do konkretnego podatnika. Można to zrobić np. przez bankowość internetową, wpisując odpowiedni tytuł przelewu.

Kiedy trzeba złożyć PIT-28 za najem?

Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie i rozliczasz się w formie ryczałtu, masz obowiązek złożyć roczne zeznanie podatkowe na formularzu PIT-28. Dotyczy to wszystkich osób, które osiągnęły przychody z najmu w danym roku i wybrały ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. PIT-28 za 2025 rok należy złożyć do 30 kwietnia 2026 roku – niezależnie od tego, czy rozliczasz się miesięcznie czy kwartalnie. Musisz też pamiętać, że samo złożenie PIT-28 nie zwalnia z obowiązku wcześniejszego opłacania miesięcznych lub kwartalnych zaliczek na podatek.

Kiedy nie trzeba płacić podatku od wynajmu?

Nie w każdej sytuacji wynajem mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Istnieją przypadki, w których właściciel nieruchomości nie ma obowiązku rozliczenia się z urzędem skarbowym. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, gdy:

• Nie uzyskano przychodu – np. lokal nie był wynajmowany przez część roku i nie wpłynęły żadne środki od najemcy.
• Wynajem był nieodpłatny – np. właściciel udostępnił mieszkanie członkowi rodziny na zasadzie użyczenia, bez pobierania czynszu.
• Nie została podpisana umowa najmu i nie wystąpiły faktyczne wpływy finansowe.

Musisz też wiedzieć, że w przypadku ryczałtu nie obowiązuje kwota wolna od podatku – każda złotówka przychodu z najmu prywatnego podlega opodatkowaniu. Jeśli najemca płaci, podatek trzeba zapłacić, nawet jeśli to tylko niewielka suma.

Obowiązki formalne wynajmującego

Osoba wynajmująca mieszkanie prywatnie ma kilka obowiązków wobec urzędu skarbowego. Ich niedopełnienie może skutkować konsekwencjami podatkowymi, a nawet karno-skarbowymi. W praktyce właściciel nieruchomości powinien pamiętać o następujących kwestiach:

• Zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego – jeśli najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, należy poinformować urząd o wyborze formy opodatkowania. Można to zrobić przez CEIDG-1 (przy rejestracji działalności) lub składając oświadczenie o wyborze ryczałtu.
• Opłacanie podatku – ryczałt należy płacić regularnie, co miesiąc lub co kwartał, w zależności od wybranej formy. Terminy są nieprzekraczalne – do 20. dnia miesiąca.
• Prowadzenie ewidencji przychodów – choć nie trzeba dokumentować kosztów, należy ewidencjonować wszystkie przychody z tytułu najmu.
• Złożenie PIT-28 – do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Brak rozliczenia grozi sankcjami.
• Unikanie ukrywania dochodów – wynajem bez zgłoszenia może skutkować dodatkowymi należnościami i odpowiedzialnością karno-skarbową.

Dla własnego bezpieczeństwa i spokoju warto dopełnić wszystkich formalności i – w razie wątpliwości – skorzystać z pomocy księgowego.

Podsumowanie

Wynajem mieszkania prywatnego wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, najczęściej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawki wynoszą 8,5% i 12%, a podatek należy opłacać regularnie – miesięcznie lub kwartalnie. Kluczowe jest również terminowe złożenie zeznania PIT-28 oraz zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego. Choć rozliczanie najmu nie jest skomplikowane, brak wiedzy o przepisach może prowadzić do błędów, dlatego w razie wątpliwości warto skonsultować się z doradcą podatkowym.